Wohnungsbau weiter auf Talfahrt

2008 wurden in Deutschland nur noch knapp 176.000 Wohnungen fertiggestellt. Dies war das mit Abstand niedrigste Ergebnis in der deutschen Nachkriegsgeschichte. Im Neubau lag das Fertigstellungsergebnis nur noch bei etwa 156.000 Wohnungen, durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden wurden weitere 20.000 Wohnungen auf den Markt gebracht.

Damit setzte sich die Talfahrt der vergangenen Jahre fort. 1995, zum Höhepunkt des Wohnungsbaubooms nach der Wiedervereinigung, wurden noch etwa 600.000 Wohnungen in Deutschland fertiggestellt. Diese Zahl war seinerzeit sicherlich – auch durch staatliche Anreize – überzeichnet. Aber selbst das bereits deutlich abgesenkte Fer­tig­stel­lungs­ergebnis des Jahres 2000 (423.000 Wohnungen) wurde 2008 nochmals um 60 % unterboten.

Interessanterweise sind vom Fertig­stel­lungs­rückgang seit dem Jahr 2000 die drei abgebildeten Marktsegmente in nahezu iden­tischem Ausmaß betroffen. Die Rückgänge lagen zwischen 56 % und 60 %. Im Zeitverlauf ist die Entwicklung allerdings nicht ganz so einheitlich.

Die Fertigstellungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern erlebten 2004 (Reaktion auf Kürzung der Eigenheimzulage) bzw. 2006 (Abschaffung der Eigenheimzulage) zwei Jahre der Stabilisierung, die aber den generellen Abwärtstrend nur kurzzeitig verzöger­ten. Angesichts der Entwicklung der Genehmigungszahlen (2008: - 6,7 %, Januar bis Juli 2009: - 6,6 %) ist ein Rückgang auf nur noch 90.000 zu erwarten. Eine tiefe Wirtschaftskrise mit geringen Lohnzuwächsen und Arbeitsplatzunsicherheit ist eben kein geeigneter Nährboden für die Wohneigentumsbildung.

Der Absturz bei den fertiggestellten Woh­nungen in Mehrfamilienhäusern fand vor allem bis zum Jahr 2005 statt, seitdem zeigt sich eine annähernde Stabilisierung. Zu berücksichtigen ist, dass hier auch Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern erfasst sind. Marktbeobachter gehen davon aus, dass jeweils die Hälfte dieser Wohnungen für den Selbstbezug bzw. für die Vermietung erstellt wird. Die Genehmigungszahlen (2008: - 4,3 %, Januar bis Juli 2009: - 5,1 %) entwickelten sich zwar etwas stabi­ler als im Eigenheimbereich, aber auch bei den Mehrfamilienhäusern ist im laufenden Jahr mit einem weiteren Rückgang der Zahl der fertiggestellten Wohnungen auf etwa 50.000 zu rechnen.

Das Segment der Sonstigen Wohnungen umfasst Wohnungen in Wohnheimen, in neuen Nichtwohngebäuden sowie Fertigstel­lungen durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Hier zeigt sich im Trend seit dem Jahr 2000 ein relativ gleichmäßi­ger Rückgang, der auch im laufenden Jahr anhalten dürfte und die Fertigstellungszahl auf ein Niveau von etwa 22.000 Einheiten drücken wird.

Auch der Versorgungsindikator (fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner) ging im Trend deutlich zurück. Waren es im Jahr 2000 noch 5,1 Wohnungen, ging der Wert bis zum letzten Jahr auf 2,1 zurück und wird im laufenden Jahr auf 2,0 sinken. Zum Vergleich: In den restlichen 26 Mitgliedsländern der Europäischen Union lag im letzten Jahr der Indikator mit 5,6 gut zweieinhalbmal so hoch.

Angesichts der demografischen Entwicklung mit aktuell stagnierenden und langfristig rückläufigen Einwohnerzahlen, bis zum Jahr 2020 noch steigenden Haushaltszahlen, Ungewissheit über das Ausmaß der Zuwanderung, sind Bedarfsprognosen über notwendige Fertigstellungszahlen unsiche­rer denn je. Es besteht aber Einmütigkeit darüber, dass ein Fertigstellungsniveau von unter 200.000 Wohnungen deutlich unter dem Bedarf liegt. Dies gilt vor allem für Ballungsgebiete in denen auch langfristig mit einer Zunahme der Zahl der privaten Haushalte gerechnet wird. Ein guter Indikator ist die Entwicklung der Mietpreise. Während im laufenden Jahr bundesweit das Miet­niveau um etwa 1 % zulegte, waren es in Städten wie München, Frankfurt am Main und Düsseldorf zwischen 7 % und 9 %.

Autor: Dipl.-Oec. Heinrich Weitz, Berlin

E-Mail: heinrich.weitz@bauindustrie.de