Wohnungsbau: Aufstieg aus dem Tal

Im Jahr 2011 stehen alle Ampeln für den Wohnungsbau in Deutschland auf grün. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dürfte von 160.000 im Vorjahr auf 185.000 bis 190.000 steigen. Die Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten ein Wachstum der realen Wohnungsbauinvestitionen von rund 7 %, der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie geht für die Wohnungsbauumsätze im Bauhauptgewerbe von einer preisbereinigten Steigerung von etwa 9 % aus. 2012 dürfte nach derzeitiger Einschätzung das Wachstum auf abgeschwächtem Niveau weiter gehen.

Von 2001 bis 2009 ging die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Deutschland um 167.000 Einheiten zurück. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Rückgang 55 %, bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Miet- und Eigentumswohnungen) waren es 48 % und bei den sonstigen Wohnungen (Wohnheime, Wohnungen in Nicht-
wohngebäuden, Umbaumaßnahmen) lag der Rückgang noch bei 43 %. Der politisch wichtige „Versorgungsindikator“ (Zahl der fertiggestellten Wohnungen je 1.000 Einwohner) sank von 2,3 auf 1,0. Innerhalb der Europäischen Union war dies der mit Abstand niedrigste Wert.

Nach einer Stabilisierung im Vorjahr ist 2011 mit einem Fertigstellungsplus in der Größenordnung von 25.000 bis 30.000 Wohnungen zu rechnen. Für diese überraschend positive Entwicklung – die bereits im ökonomischen Krisenjahr 2009 mit steigenden Genehmigungszahlen einsetzte –gibt es mehrere Ursachen:

n Bereits seit Jahren liegen die Fertigstellungszahlen unter dem Bedarf. Vor allem in den Ballungsgebieten herrschen wieder Engpässe.

n Die Hypothekenzinsen sind auf ein historisch niedriges Niveau gefallen. Anfang Oktober lag der effektive Jahreszins bei einer 10-jährigen Zinsbindung zwischen 3 % und 3,3 %.

n Bei Kapitalanlegern herrscht wieder große Unsicherheit, zudem liegt das Zinsniveau für sichere Staatsanleihen bei nur 2 %. Der Mietwohnungsbau verspricht eine höhere Rendite und eine stabile Wertentwicklung.

n Trotz der noch unsicheren Wirtschaftserwartungen für 2012 wird die Arbeitsplatzsicherheit als relativ hoch empfunden, dies befördert den Wohneigen-
tumsbau.

Dennoch bleiben 2011 – und vermutlich auch 2012 – die Fertigstellungszahlen hinter dem notwendigen Bedarf zurück. Dieser wird je nach Quelle mit 220.000 bis 300.000 Wohnungen angegeben. Geht man von 250.000 Einheiten aus, so fehlen allein in den Jahren 2007 bis 2011 gut 350.000 fertig gestellte Wohnungen. Trotz der guten Perspektiven im Neubau dominieren aber nach wie vor die Bestandsinvestitionen die Entwicklung. Nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung Berlin ging das preisbereinigte Wohnungsbauvolumen von 2001 bis 2009 um nahezu 20 % zurück. Während allerdings die Neubautätigkeit um die Hälfte schrumpfte gingen die Investitionen in den Wohnungsbestand lediglich um 13 % zurück. 2009 entfielen daher auf die Bestandsmaßnahmen bereits 78 % des gesamten Wohnungsbauvolumens.

Zu dieser vergleichsweise stabilen Entwicklung haben auch die diversen Fördermaßnahmen des Bundes über die Kreditanstalt für Wiederaufbau zur energetischen Wohnungssanierung beigetragen. In den Jahren 2006 bis 2010 förderte die KfW mit insgesamt 22,6 Mrd. Euro die energetische Sanierung von rund 1,4 Mio. Wohnungen im Bestand. Nachdem die Bundesregierung beschlossen hat, ab dem Haushaltsjahr 2012 hierfür die Zuschüsse wieder auf 1,5 Mrd. Euro pro Jahr anzuheben, dürften in diesem Segment auch in Zukunft hohe Investitionen zu erwarten sein.

2010 drehte sich allerdings das Bild. Während die Bestandsmaßnahmen nur um 3 % zulegten, lag beim Wohnungsneubau die Wachstumsrate mit 7,5 % mehr als doppelt so hoch. Dieser Trend dürfte zumindest 2011 angehalten haben.

Dipl.-Oec. Heinrich Weitz,

Berlin

E-Mail: heinrich.weitz@bauindustrie.de