Wohnungsbau weiter im Aufwind
Der Wohnungsbau war 2010 und 2011 die treibende Kraft der Baukonjunktur. Nach Einschätzung der Wirtschaftsforschungsinstitute wird dies auch in den beiden folgenden Jahren so bleiben. Preisbereinigt sollen die Wohnungsbauinvestitionen 2013 um ein Fünftel höher liegen als 2009. Hiervon profitiert vor allem der Wohnungsneubau, der deutlich stärker zulegt als die Maßnahmen im Wohnungsbestand. Dies kommt auch dem Bauhauptgewerbe zu Gute, das von den Investitionen in den Wohnungsbestand nur im geringen Umfang profitiert.
Die Trendwende bei den Baugenehmigungen für neue Wohnungen begann im zweiten Halbjahr 2009, wegen des schwachen ersten Halbjahres legten die Genehmigungszahlen aber insgesamt in diesem Jahr nur gering zu (157.000). 2010 war dann eine Zunahme der Neubaugenehmigungen von 7 % zu verzeichnen, 2011 beschleunigte sich das Wachstum auf 22 % (Zahl der Genehmigungen 205.000). Von Januar bis Juli 2012 legten die Genehmigungen nochmals um 7 % zu, das Niveau des Tiefpunkts im Vergleichszeitraum 2009 wurde um immerhin 42 % überboten.
Diese vermeintliche Wachstumsabschwächung 2012 ist – neben einem unsicheren konjunkturellen Umfeld – auch auf einen statistischen Basiseffekt zurückzuführen. Seit dem Januar 2012 sind in den Bauanträgen umfangreiche Fragen zum Einsatz erneuerbarer Energien bei Heizung und Warmwasser zu beantworten. Um diesem Mehraufwand zu entgehen, sind viele Bauanträge vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser ins Jahr 2011 vorgezogen worden, das Genehmigungsplus allein im Dezember des vergangenen Jahres lag für diese Gebäude bei 40 %. Seit dem Juni 2012 sind nun auch bei Wohneigentumsmaßnahmen wieder deutliche Wachstumsraten bei den Genehmigungen zu verzeichnen.
Einer der treibenden Kräfte (neben der wertsicheren Kapitalanlage und einem zunehmenden Interesse ausländischer Investoren) ist die Zinsentwicklung auf dem deutschen Kapitalmarkt. Die Hypothekenzinsen (effektiver Zinssatz, 10 Jahre fest) haben sich von ihrem ohnehin schon niedrigen Niveau zum Jahresbeginn 2010 bis zum August 2012 nochmals um 1,4 Prozent reduziert und mit unter 3 Prozent ein historisches Tief erreicht. Dies verringert die finanzielle Belastung potentieller Häuslebauer erheblich.
Zudem hat in den vergangenen Jahren die Alternative der Geldanlage erheblich an Attraktivität verloren. Die Umlaufsrendite börsennotierter Bundeswertpapiere mit einer Restlaufzeit von zehn Jahren lag im Spätsommer 2012 nur noch bei 1,4 %. Bezieht man noch die Inflationsrate mit in die Betrachtung ein, liegt die „reale Umlaufsrendite“ seit dem September 2011 im negativen Bereich. Für potentielle Bauherren im Wohneigentumsbereich ist es daher rational, zu den niedrigen risikoarmen Zinssätzen nicht weiter anzusparen, sondern zu den jetzigen äußerst günstigen Hypothekenzinssätzen zu bauen.
Ähnliche Überlegungen stellen auch Kapitalanleger an, die in den Mietwohnungsbau investieren. Für diese steht die Werthaltigkeit ihrer Investition vor dem Hintergrund der Euro- und Staatsschuldenkrise im Vordergrund. Aber auch sie sehen natürlich die günstigen Finanzierungskonditionen. Marktbeobachter erwarten zudem langfristig steigende Inflationsraten, so dass die Aussicht besteht, sich möglicherweise zu realen „Nullzinsen“ zu refinanzieren.
Vor diesem Hintergrund erwartet das ifo Institut für Wirtschaftsforschung für 2014 ein Fertigstellungsniveau (Neu- und Umbau) von 250.000 Wohnungen. Das Niveau des Jahres 2009 (159.000 Einheiten) würde damit um 57 % übertroffen und erstmals seit 2006 wieder ein bedarfsdeckendes Niveau erreicht.
