Heimzahlen mit Individualität von der Stange

Die Umgebung ist Programm. Die Adresse der SWF Projektbau in Dinslaken liegt in einem Wohngebiet mit gediegener Umgebung. Klassische Ein- und Zweifamilienhäuser reihen sich aneinander. Am Ende der Strasse ist die Heimat der SWF Projketbau. In einem modern eingerichteten Büro kontrolliert Georg Spitzer Exposes. Ein Bild an der Wand zeigt den Unternehmer in Schräglage in einer Kurvenfahrt auf seinem Motorrad. Alles andere als in Schräglage ist der Betrieb des Unternehmers. Wenn Georg Spitzer über seine Bauaktivitäten spricht, taucht immer wieder die Wortkombination „am Markt ausrichten“ auf. Die Betrachtung des Wohnungsbaus vergleicht Spitzer mit einer Makro/Mikroanalyse. Bei den Rahmenbedingungen sind sich die meisten einig: seit dem Jahr 2003 sinkt die Einwohnerzahl Deutschlands. Die Demografie hat vor allem wegen der kleinräumigen Bevölkerungsverschiebungen durch Binnenwanderungen und die Veränderung der Altersstruktur noch immer einen erheblichen Einfluss auf die Wohnimmobilienmärkte. War es in der Vergangenheit Deutschlands (Ost und west) überwiegend ein von der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung getriebener demografischer Wohnungsbedarf, der durch den Wohnungsbau zu decken war, so entscheiden heute zunehmend qualitative Aspekte über die Zukunftsfähigkeit von Neubauwohnungen. Die Ausdifferenzierung schreitet nicht nur regional voran, auch die unterschiedlichen Lebensstile formulieren zunehmend eigene Wohnvorstellungen. Flexible Grundrisse, Außenanlagen und Wohnumfelder sind zu berücksichtigen. Weiterhin ist das Klimaschutzziel der Bundesrepublik Deutschland zu beachten. „Die Nachfrage nach Wohnungsbau wird sich in der Zukunft wieder auf den stadträumlichen Zusammenhang konzentrieren“, prognostiziert Baufachmann Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes bauen aus Kiel. Die Anforderungen an barrierefreies Bauen und Wohnen werden steigen. Die Zukunft liegt im innerstädtischen Geschoßwohnungsbau mit vernünftiger, infrastruktureller Ausstattung und Versorgung, verkehrsgünstig gelegen, so der Institutsleiter aus Norddeutschland (Lesen Sie dazu das Interview mit Dietmar Walberg auf Seite 72).

Keiner baut gerne

Kommen wir zum eigentlichen Produkt. Der Bau eines Hauses ist ein komplexes Projekt, das einen Großteil der Zeit und Energie der Bauherren in Anspruch nimmt. Ein Hausbau ist zugleich ein einzigartiges Projekt, da das Ergebnis das Leben der Bewohner entscheidend verändert. In diesem Zusammenhang taucht beim Projektentwickler Spitzer wieder die Ausrichtung an der Zielgruppe auf: „ Unsere Kunden müssen sich wohl fühlen in Ihren neuen vier Wänden, arbeiten können, entspannen, Freunde empfangen, Kinder groß ziehen. Auf der Reise durch die Jahre verändern sich Ihre Ansprüche, das Haus sollte sich anpassen können“, so Spitzer bei der Beschreibung der Anforderungen seiner Kunden.

Das Hauptgeschäftsfeld Wohnungsbau umfasst die gesamte Palette vom Geschosswohnungsbau bis hin zur Erstellung von Reihenhäusern, Doppelhäusern und freistehenden Einfamilienhäusern. Trotz   insgesamt rückläufigen Zahlen im Sektor des Einfamilienhausbaus blickt man bei SWF Projektbau optimistisch in die Zukunft. Das Unternehmenskonzept spricht breite und qualitätsbewusste Kundenkreise an. Die Formel lautet: Massive, schlüsselfertige undrund 130 bis 140 m² große energieeffiziente Wohneinheiten – je nach Wunsch mit und ohne Keller – in solider Handwerkstradition aus Ytongsteinen gebaut. Dabei liegt die Konzentration auf eine überschaubare Palette an Haustypen, mit moderner Gestaltung. Quereinsteiger Spitzer (Georg Spitzer hat 14 Jahre als Maschinenbauingenieur und als technischer Leiter einer Papierfabrik gearbeitet) lässt sich bei der Planung seiner Haustypen von den Prozessen der Automobilindustrie leiten. „Ähnlich wie bei der Produktion von Pkws“ erklärt Spitzer, „ da ist das Fahrzeug vorgegeben und dazu gibt es ein begrenztes Modellangebot mit einer definierten Menge an Varianten.“  Großzügige variable Grundrisse, die an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst werden können, sind Alleinstellungsmerkmale sämtlicher Haustypen. So bietet das Galeriekonzept die Möglichkeit, mit wenig Aufwand den Luftraum im Wohnzimmer zu schließen und stattdessen 1 oder 2 Kinderzimmer in der ersten Etage einzurichten. Sind die Kinder aus dem Haus, kann der Umbau mit geringem Aufwand wieder rückgängig gemacht werden. ieDoppelhäuseräerDie Doppelhäuser „Vivendi“ und „Avance“ wurden bei einem bundesweiten Wettbewerb für dieses Merkmal mit einem Preis ausgezeichnet. Die festangestellten Architekten erhalten bei der Entwicklung neuer Haustypen die zwingende Vorgabe diese Variationsmöglichkeiten mit einzuplanen. Der hohe Qualitätsanspruch moderner Bauherren wird beim Unternehmen aus Dinslaken durch mittelständische  regional geprägte Handwerksbetriebe umgesetzt. Ein über die Jahre gewachsenes Netzwerk von Baupartnern mit qualifiziertem Fachpersonal garantiert eine durchgängige Qualität. „Wir arbeiten fast nur mit Unternehmen zusammen“, erläutert Spitzer, „bei denen der Chef noch mit auf der Baustelle ist. Da ist die Identifikation mit dem Objekt einfach größer“.

Apropos Bauen

Die Haustypen vom unteren Niederrhein werden mit einer monolithischen Gebäudehülle aus hochwärmedämmendem Porenbeton hergestellt. Der Baustoff verfügt durch seine feinporige Struktur über gute Wärmedämmeigenschaften. „So kann sehr einfach, ohne eine zusätzliche, kostenaufwendige Dämmung der Außenwände, der gesetzlich geforderte Standard eines Energieeffizienshauses erreicht werden. Mehrkosten des Baustoffs“, so Spitzer „werden durch geringere Arbeits- und Materialkosten ausgeglichen die sonst für die Montage der Dämmung angefallen wären. Auch spätere Folgekosten für die Pflege und Instandhaltung eines Wärmedämmverbundsystems fallen nicht an.

Zurzeit baut die SWF Projektbau u.a. auf vier Grundstücksflächen in der Heimatstadt Dinslaken 39 Einfamilienhäuser als 2 ½-geschossige Doppel- und Reihenhäuser sowie ein 3-geschossiges Gebäude mit 15 SeniorenwohnungenZur Realisierung dieser Bauvorhaben kommen raumhohe Elemente zum Einsatz, die zu einer Verkürzung der Bauzeit und zur Standardisierung von Abläufen geführt haben. Die Ytong System-Wandelemente sind geschosshohe tragende Porenbetonelemente. Durch die objektbezogene Konstruktion sind keine Zuschnitte auf der Baustelle nötig. Trennwandelemente sind raumhohe Bauteile für nichttragende Innenwände. Die Elemente werden an den Längsseiten mit Dünnbettmörtel untereinander verbunden. Ytong Trennwandelemente eignen sich auch besonders für den nachträglichen Einbau von massiven, nichttragenden Trennwänden.Die unbewehrten Bauteile werden an den Längsseiten ebenfalls untereinander vollflächig mit Ytong Dünnbettmörtel verbunden.

Das System eignet sich für tragende Außen- und Innenwände und ist besonders für Bauvorhaben geeignet, bei denen große tragende Wandflächen schnell und effizient errichtet werden müssen (Ein-, Zwei oder Mehrfamilienhäuser).

Vor allem bei größeren Bauvorhaben werden damit Wände leicht und schnell erstellt. Die kürzeren Bauzeiten sind eine wirtschaftliche Alternative zum herkömmlichen Hausbau.

Neben der Tatsache, dass der Baustoff bei den Bauherren als ökologisch akzeptiert ist, bietet er eine hohe Wärmedämmung und kann unter den jetzigen Gegebenheiten immer noch einschalig bauen. Wir erstellen ein einschaliges Mauerwerk ohne Wärmedämmverbundsystem. Die einschalige (monolithische) Außenwandbeauweise gehört zu den traditionellen Mauerwerksarten. Diese Wände vereinen die Statik, den Witterugsschutz und die Wärmedämmung. „Der Wärmeschutz der monolithischen Außenwand bestimmt – allein schon wegen des großen Flächenanteils – die mögliche Energieeinsparung. Eine nur 30 cm dicke Außenwand aus Porenbeton besitzt eine Wärmeleitfähigkeit von 0,09 W/(mK) und erfüllt damit die Referenzanforderungen der Energiesparverordnung 2009. Kombiniert mit einer Wämeleitfähigkeit von 0,07 W/(mK) und einer Wanddicke bis zu 50 cm unterschreitet das System aus Bauelementen die Referenzanforderungen um mehr als 40 % und eignet sich daher besonders für das energetische Bauen von Wohneinheiten .

Die Qualität und die Quantität der Fragen künftiger Bauherren sind gestiegen. Die Ursache sieht Spitzer weniger in der Kostenentwicklung bei den Baupreisen als in der größer werdenden ökologischen Bewusstsein und der Transparenz durch das Internet. „Da ist es unsere Aufgabe, die Kunden zu beraten und Ihnen zu erklären, dass sie als Gegenleistung eine viel höhere Qualität erhalten und dass neben der CO₂- Ausstoßverminderung bei mittelfristig steigenden Energiekosten auch erhebliche Einsparpotentiale zu realisieren sind.“

Moderne Bauherren sind in der Regel gut informiert und setzten auf Bauqualität. Verkauf von Häusern mit der Verteilung von Prospekten gehört der Vergangenheit an. Der Verkauf läuft erst richtig an, wenn das erste Musterhaus zum „anfassen“ fertig ist. Für den Projektentwickler heißt das auch eine wachsende Kapitalausstattung (Lesen Sie dazu auch das Exklusivinterview mit Georg Spitzer auf er Seite 70).

Parallel zu seinem Kerngeschäft entwickelt SWF Projektbau weitere Kompetenzfelder. Der Bau von bearrierefreien seniorengerechten Eigentumswohnngen sowie der Bau von Seniorenpflegezentren fallen unter die neuen Geschäftsfelder. Auch bei der Suche nach geeigneten Grundstücken orientiert sich Spitzer an veränderte Anforderungen der Kunden. Während früher ländliche Standorte bevorzugt wurden, sind heute zentrumsnahe Baugebiete mit guter Infrastruktur gefragt.

Die Veränderungen aus dem Markt zwingen zu immer schnelleren Anpassungen. Die künftigen Bauherren sind mehr aber nicht immer besser informiert. Trotzdem oder gerade deshalb stützt sich der Baubetrieb auf einen Systembau als Basis der Bauleistungen. Georg Spitzer schaut auf das Bild, das Ihn als Motoradfaher zeigt und stellt abschließend fest, dass er auch mit seinem Unternehmen weiterhin die Kurve kriegt.