Neues von den vier Wänden
Aufgeklärte Kunden, steigende Energiekosten und soziale Veränderungen der
Gesellschaft. Der Wohnungsbau von morgen muss sich immer stärker und
schneller veränderten Bedingungen anpassen. tHIS sprach exklusiv mit
Georg Spitzer, Geschäftsführer der SWF Projektbau über die
konsequente Ausrichtung auf den neuen Wohnungsmarkt.
Sie beschäftigen sich als Bauträger in erster Linie mit dem Wohnungsneubau. Wie haben Sie die Kapitalausstattung Ihrer Bauträgergesellschaft gelöst?
Insgesamt ist festzustellen, dass die Risikobereitschaft der Banken bei Neubauprojekten stark abgenommen hat. Wir haben durch den Verzicht von Gewinnentnahmen unsere Kapitalausstattung in der Vergangenheit stets erhöhen können.
Der Wohnungsbau hängt auch davon ab, inwieweit Komunen/öffentliche Hand Bauland zur Verfügung stellen. Wie sehen Ihre Erfahrungen aus bei der Beschaffung von Bauland?
Das uns Kommunen Bauland anbieten kommt selten vor. Die öffentliche Hand bemüht sich darum die Grundstücke direkt an potentielle Bauherren anzubieten. Das hat zur Folge, dass die Siedlungen bei der Anmutung eine sehr unterschiedliche Prägung erfahren. Ich erkenne da bei den städtebaulichen Rahmenbedingungen einen Widerspruch. Wir beziehen unsere Grundstücke hauptsächlich durch Liegenschaften großer Immobilengesellschaften oder von Privateigentümern. In diesem Zusammenhang entwickeln wir auch die Bebauungspläne.
Soziale Veränderungen bilden neue Kundengruppen mit heterogenen Bedürfnissen. Der Bauträger braucht auch Standards bei der Schaffung von Wohnraum. Wie gehen Sie mit diesen Tendenzen um?
Unsere Lösung liegt in der variablen Gestaltung der Grundrisse bei Einhaltung standardisierter Prozesse bei den Bauabfolgen. Die Grundrisse können nicht nur in der Bauphase sondern auch noch später bei der Nutzung in Teilbereichen verändert werden. Ebenfalls können im Nachhinein Aufzüge in die Wohneinheiten eingebracht werden. Geschosswohnungsbau wird bei uns grundsätzlich nur noch barrierefrei ausgeführt.
Das Ökologische Bewusstsein der Kunden und die Rohstoffkosten steigen. Nach welchen Kriterien entscheiden Sie sich für welche Baustoffe?
Wir haben uns schon früh mit dem Thema gesunde Baustoffe beschäftigt. Wir machen beispielsweise seit 15 Jahren gute Erfahrungen mit dem Baustoff Porenbeton. Auf der anderen Seite stellen wir fest, dass das Thema Energieeinsparung einen immer höheren Stellenwert bekommt. Deutlich ist natürlich, dass die Baukosten durch diese Einflüsse weiter steigen werden und wir gezwungen sind, noch stärker in die Prozessoptimierung bei den Bauabläufen zu investieren.
Gesetzliche Förderungen wurden abgeschafft und nur unzureichend ersetzt und neue Energierichtlinien müssen beachtet werden. Wie reagieren sie auf diese äußeren Einflüsse?
Wir sind alle in der Branche in ein großes Loch gefallen als die Eigenheimzulage gestrichen wurde. Auch sind steuerliche Abschreibungen insbesondere im Geschosswohnungsbau deutlich gekürzt worden. Ein Blick in die Zukunft sagt mir, wenn der aktuelle Zinssatz in absehbarer Zeit steigen wird, kommt es aus meiner Sicht wieder zu einem Einbruch im Wohnungsbau.
Wie erhalten Sie Informationen von potentiellen Kunden? Wie gehen Sie mit Bestandskunden um?
Wir benutzen alle gängigen Marketingtools und zukünftig auch Facebook. Wichtiger für uns ist das Empfehlungsgeschäft und das geht nur mit einer standardisierten hohen Bauqualität. Darüber hinaus haben wir ein Gewährleistungsmanagement eingeführt, damit wir im Falle einer Gewährleistung kurzfristig reagieren können.
Bauträgergeschäft lebt nicht zuletzt von einer guten Planung. Wie planen Sie Grundrisse und Prozesse?
Wir planen die Maßnahmen im klassischen Wohnungsbau ausschließlich mit angestellten Planern und Architekten. Im Geschosswohnungsbau und bei der Errichtung von Seniorenzentren arbeiten wir mit bekannten externen Architekturbüros. Das gleiche gilt auch für die Bauleitung bzw. mit der Bauabwicklung.
Viele Handwerksbetriebe klagen über Nachwuchsmangel. Wie sind Ihre Erfahrungen beim Einsatz der Gewerke auf den Baustellen?
Wir begegnen diesem Problem mit festen Partnerschaften bei den Handwerksbetrieben. Diese Beziehungen funktionieren noch, aber es ist richtig, ich erkenne in naher Zukunft immer größere Probleme, geeigneten Nachwuchs auf die Baustellen zu bekommen.
Wie groß ist Ihr Radius? Gibt es Bestrebungen die SWF Projektbau in andere Regionen zu transferieren?
Unser Radius an Baustellen und Projekten beträgt ca. 100 km. Wir haben uns auch mit einer Niederlassung in München beschäftigt, haben aber festgestellt dass es uns nicht gelungen ist, geeignetes Führungspersonal vor Ort zu akquirieren. Im Moment konzentrieren wir uns auf den Markt am Niederrhein, an der Rheinschiene (Düsseldorf, Köln) und im Ruhrgebiet.
Lassen sich die Erfahrungen aus dem Neubau auch auf den Bestand übertragen?
Wir konzentrieren uns im Neubau auf größere Maßnahmen, um unsere Prozesse zu optimieren und neben der Bauqaulität einen konkurrenzfähigen Preis zu erzielen. Wir reden in diesem Zusammenhang von Festpreisen. Diese Kostensicherheit gibt es in der Modernisierung nicht. Der Bestand lässt sich im Vorfeld nur schwer kalkulieren, da man meistens beim Öffnen vieler Bauteile erst erkennt, auf welche Baukosten man kommen wird. Was wir seit einem Jahr machen, ist substantiell guten Wohnungsbestand aufkaufen, den wir nach einer Renovierung aufteilen und wieder an den Markt geben.
Vielen Dank für das Gespräch
Im Laufe der Zeit ist die SWF Projektbau GmbH & Co. KG kontinuierlich gewachsen. Die Aktivitäten gehen mittlerweile weit über den privaten Wohnungsbau hinaus. Im Bereich der gewerblichen Immobilien baut das Unternehmen unter anderem Lebensmittel Discounter und auf dem Sektor der Sozialimmobilien werden Seniorenpflegezentren und Seniorenwohnungen errichtet. Trotz der verschiedenen Aufgaben ist das Fundament des Unternehmens immer gleich geblieben. SWF will innovativ bauen und nah am Kunden sein. Ändern sich Ihre Ansprüche und Vorstellungen, ändern sich damit die Aufgaben. [www.swf-projektbau.com]
