Wenn der Nachbar klagt

Frage 1: Worum geht es in der BGH-Entscheidung?

Der Klägerin ist Nachbarin eines Baugrundstücks. Ihr gehört ein altes denkmalgeschütztes Fachwerkhaus in Wiesbaden (ein besonders empfindliches Objekt im Sinne der DIN 4150). Die Beklagte ist ein Bauunternehmen, das für den benachbarten Bauherrn Arbeiten für einen Neubau auf dessen Grundstück durchführte und dabei auch eine Rüttelplatte zur Verdichtung des Bodens einsetzte. Das Grundstück der Klägerin ist von der Baustelle rund 14,0 m entfernt.

 

Frage 2: Was war Streitgegenstand des Prozesses?

Die Klägerin nahm das Bauunternehmen auf Zahlung von Schadensersatz wegen Rissbildungen an ihrem Haus in Anspruch. Dem Prozess ging ein selbständiges Beweisverfahren voraus, in dem die Ursachen für die entstandenen Rissschäden abgeklärt werden sollten. Zwar waren nach dem dort eingeholten Sachverständigengutachten die vom Bauunternehmer durchgeführten Rüttelarbeiten Auslöser für die Rissbildungen gewesen. Das Landgericht Mainz wies in I. Instanz die Klage trotzdem ab. Dies deshalb, weil ein Verschulden, insbesondere ein Verstoß gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt des Bauunternehmers an den entstandenen Rissbildungen nicht vorgelegen habe. In der Berufungsinstanz lehnte das OLG Koblenz ebenfalls eine deliktische Haftung und auch eine Haftung aus Werkvertrag unter Anwendung der Grundsätze eines Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter ab. Es verneinte auch eine verschuldensunabhängige Haftung aus dem nachbarrechtlichen Rücksichtnahmegebot (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB), ließ jedoch insoweit die Revision zu.

 

Frage 3: Was war Gegenstand des Revisionsverfahrens beim BGH?

Das OLG Koblenz ging der Frage nach, ob auch ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch der Klägerin als Nachbarin des Baugrundstücks direkt gegen den Bauunternehmer in Betracht kam. Zwar lehnte das OLG einen solchen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichs- bzw. Entschädigungsanspruch ab, ließ jedoch die Revision zu, um höchstrichterlich klären zu lassen, ob auch der Bauunternehmer – wie der Bauherr – nach den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch haften könne.

 

Frage 4: Was wird mit dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch geregelt?

§ 906 BGB bestimmt dazu unter der Überschrift „Zuführung unwägbarer Stoffe“ folgendes:

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusche, Erschütterungen u. ä. von einem anderen Grundstück ausgehenden Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht übereschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundesmmissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.

(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

Diese Bestimmung ist – auch manchmal unter Juristen – nur schwer verständlich und bedarf deshalb der Erörterung auch im Lichte einer etwaigen Haftung eines Bauunternehmers aus der (analogen) Anwendung dieser Bestimmung.

Danach ist eine vom Eigentümer zu duldende Einwirkung durch das Nachbargrundstück insbesondere dann gegeben, wenn die einwirkende Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt wird, aber auch dann, wenn trotz einer wesentlichen Beeinträchtigung das andere Grundstück ortsüblich benutzt wird (wie üblicherweise bei Bau-Maßnahmen). Hier lässt es sich also nicht verhindern, dass es zu einer wesentlichen Beeinträchtigung kommt. Die Bestimmung regelt dann, dass der Eigentümer im Falle einer ihm obliegenden Duldungspflicht jedenfalls im Gegenzug von dem Benutzer des Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen kann, nämlich dann, wenn die Einwirkung einer ortsüblichen Benutzung des Grundstücks des Eigentümers oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. Der Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB stellt also eine Kompensation für den Ausschluss der primären Abwehransprüche (auf Unterlassung der Baumaßnahme) dar, der aber gleichzeitig eine Duldungspflicht nach § 906 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB) auslöst.

 

Frage 5: Wie hat der BGH entschieden?

Wie bereits zuvor erörtert, hatte das OLG Koblenz die Revision ausschließlich deshalb zugelassen, um klären zu lassen, ob auch der Bauunternehmer dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch unterliegt.

Andere Rechtsfragen waren nicht Gegenstand der Revision. Insbesondere musste nicht mehr darüber befunden werden, dass das Berufungsgericht auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen ein Verschulden deshalb abgelehnt hatte, weil eine Schädigung des Gebäudes der Klägerin für den Bauunternehmer nicht vorhersehbar gewesen sei. Die durch die Arbeiten des Bauunternehmers auslösten Erschütterungen hatten unter 20% der nach der einschlägigen DIN 4150 gegenüber besonders empfindlichen Objekten einzuhaltenden Grenzwerte gelegen.

 

Frage 6: Welche Grundsätze gelten bei der verschuldensabhängigen Haftung eines Bauunternehmers gegenüber einem Nachbarn?

Der BGH hat in diesem Revisionsurteil nochmals folgendes festgehalten: „Kommt es im Rahmen von Bauarbeiten an einem Nachbarhaus zu Rissbildungen, so ist der Bauunternehmer nicht zum Ersatz des hieraus entstehenden Schadens verpflichtet, wenn ihm bei den Bauarbeiten weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit im Hinblick auf zu beachtende Sorgfaltsanforderungen zur Last fallen. Werden bei den Rüttelarbeiten, die sich aus der einschlägigen DIN-Norm ergebenden Grenzwerte eingehalten, kann ihm ein Verstoß gegen die von ihm zu beachtenden Sorgfaltsanforderungen nicht angelastet werden.“ Diese Leitsätze sind selbsterklärend.

 

Frage 7: Haftet der Bauunternehmer unter dem Gesichtspunkt des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog?

Das OLG Koblenz hatte eine entsprechende Anwendung dieses nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs auch gegenüber dem störenden Bauunternehmer in den Raum gestellt, wenn auch im Ergebnis abgelehnt.

Wenn die Klägerin einen primären Abwehranspruch gegenüber dem Bauunternehmer hätte geltend machen können, wenn sie die Schäden rechtzeitig bemerkt hätte, läge nach Auffassung des OLG Koblenz eine Bejahung des Ausgleichsanspruchs auch gegenüber dem störenden Bauunternehmer nicht fern.

Bei Anwendung eines solchen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs kommt es dann nicht auf ein Verschulden an, sondern nur auf die Frage, ob die Rissschäden auf die Arbeiten der Beklagten zurückzuführen gewesen waren. Insofern war die Frage der Anwendung dieser Bestimmung entscheidungserheblich.

Der BGH hat zunächst die Revision des Klägers in Teilen als unzulässig zurückgewiesen, soweit sich die Klägerin auch gegen die Abweisung der verschuldensabhängigen Schadensersatzansprüche wendete. Dies deshalb, weil die Revision nur für die Entscheidung über eine entsprechende Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs zugelassen worden war, was sich aus den Gründen des Berufungsurteils ergab.

Der BGH hat die Revision aber auch ansonsten für unbegründet erachtet, da der Klägerin ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch gegen die Beklagten auch dann zustand, wenn deren Arbeiten die Bodenerschütterungen ausgelöst und dadurch zu den Schäden an dem Gebäude der Klägerin geführt haben sollten. Dabei darf nicht unerwähnt bleiben, dass das OLG Koblenz offenbar übersehen hatte, dass der BGH über diese Rechtsfrage bereits im Jahre 1965 entschieden hatte, zugegebenermaßen schon vor langer Zeit. Der Bauunternehmer, der Arbeiten für einen anderen (Bauherrn) auf einem benachbarten Grundstück ausführt, wird nicht zum Benutzer des Nachbargrundstücks („Benutzer des anderen Grundstücks“ im Sinne von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) oder ihm gleichgestellt. Die Ausgleichspflicht bei wesentlichen, für den Nachbarn unzumutbaren Beeinträchtigungen greift deshalb gegenüber Bauunternehmern nicht. Der BGH hält an dieser schon 45 Jahre geltenden Rechtsprechung ausdrücklich fest und macht grundsätzliche Ausführungen zu der schwer verständlichen Vorschrift des § 906 BGB. Der Eigentümer des Grundstücks kann nicht von jedem Störer, dessen Tätigkeit auf einem benachbarten Grundstück Immissionen, die die ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag wesentlich beeinträchtigen, auslöst, einen Ausgleich in Geld verlangen. Der Bauunternehmer ist dabei nicht Adressat der nachbarrechtlichen Vorschriften. Eine solche weite Auslegung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wäre nach Auffassung des BGH nach der gebotenen Beachtung der gesetzlichen Voraussetzung des Anspruchs und seines auf den nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis beruhenden Normzwecks unzulässig.

§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gewährt dem Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks einen Ausgleich, dessen Grundlage die störende Benutzung des Nachbargrundstücks ist. Die Vorschrift dient dem Ausgleich der Interessen bei der Benutzung benachbarter Grundstücke und soll dem Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks einen Gegenausgleich in Geld gewähren; dies allerdings nur im Rahmen des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses, in das der für den Nachbarn tätig werdende Bauunternehmer nicht eingebunden oder einbezogen werden kann. Die Ablehnung eines solchen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruchs begründet der BGH wie folgt:

„Nicht der Einsatz des Bauunternehmers, sondern das Interesse des Nachbarn an der Bebauung seines Grundstücks nötigt den Eigentümer zum Nachgeben und kann den Bauherrn nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zum Ausgleich der von seinem Vorhaben ausgehenden Beeinträchtigungen gegenüber dem Eigentümer des Nachbargrundstücks verpflichten.“

Schuldner des Ausgleichsanspruchs ist nämlich allein derjenige, der die Nutzungsart des beeinträchtigten Grundstücks bestimmt, dies aber ist ausschließlich der Bauherr. Eine solche Befugnis kommt dem Bauunternehmer nicht zu, wenn er für einen anderen nach dessen Weisungen auf dem Grundstück tätig wird.

Eine Rechtsfortbildung der verschuldensunabhängigen Haftung nach dem Veranlassungsprinzip sei nach Aussage des BGH jedenfalls im Rahmen des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses unzulässig.

Davon unberührt bleibt der Umstand, dass der Eigentümer grundsätzlich gebäudeschädigende Einwirkungen nach § 1004 Abs. 1 BGB durch einen Unterlassungsanspruch auch gegenüber dem Bauunternehmer als Handlungsstörer abwehren kann, wenn er die Gefährlichkeit solcher Arbeiten auf dem benachbarten Baugrundstück rechtzeitig erkennt (OLG Oldenburg OLGR 2001, 49). Ein zwingender Schluss, dass ein Störer deshalb bereits verschuldensunabhängig haften solle, weil der Grundstückseigentümer die Gefahrenlage an sich hätte abwehren können, ergibt sich daraus aber nicht, insbesondere weil eine solche Anwendungspraxis im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Deliktshaftung („Veranlasserhaftung“) führen würde, die damaligen im Gesetzgebungsverfahren zum Bürgerlichen Gesetzbuch zwar erwogen, aber letztlich doch nicht Gesetz wurde.

Frage 8: Gibt es andere Anspruchsgrundlagen, die der Eigentümer gegenüber dem Bauunternehmer geltend machen kann?

Mit Blick darauf, dass sich der BGH nicht mit den verschuldensabhängigen Schadensersatzansprüchen näher befasst hat bzw. befassen musste oder durfte, stellt sich diese Frage für die tägliche Praxis.

In diesem Zusammenhang ist auf ein Urteil des Kammergerichts Berlin vom 21.08.2003 (27 U 338/02; IBR 2003, 533) zu verweisen. Danach hat ein Bauvertrag Schutzwirkung zu Gunsten des Grundstücksnachbarn und damit Auswirkungen auf die Haftungslage. Der Nachbar einer Baumaßnahme wird danach in den Schutzbereich des Vertrages zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherrn aufgrund der räumlichen Nähe zur Baustelle einbezogen. Ihm stehen damit vertragliche Schadensersatzansprüche gegen den Bauunternehmer zu. Auch das OLG Koblenz (Urteil vom 07.05.1999 – 8 U 1010/98) zieht den Nachbarn in den Schutzbereich des Bauvertrages zwischen Bauherrn und Bauunternehmer ein. Dadurch können dem Nachbarn letztlich sogar vertragliche Schadensersatzansprüche gegen den Bauunternehmer zustehen, soweit ihm oder seinem Nachunternehmer ein Verschulden am Schadenseintritt trifft.

Ob nach dem neuen BGH-Urteil eine Einbeziehung des Nachbarn in den Schutzbereich des Bauvertrages möglich ist, die letztlich mit einer erheblichen Ausweitung der Haftungsrisiken des Bauunternehmers verbunden wäre, ist zwar höchstrichterlich nicht geklärt, aber wohl zu bezweifeln. Insbesondere die abgelehnte Verbindung eines Bauunternehmers zu den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses und der damit mittelbar abgelehnte erweiterte Schutzbereich des Bauvertrages sprechen eher dagegen.

 

Frage 9: Gibt es zivilrechtliche Entschädigungsansprüche bei Immissionen im Rahmen von Großbauvorhaben bzw. Infrastrukturmaßnahmen?

Ein privat-rechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist bei Bauvorhaben, zu denen ein Planfeststellungsbeschluss ergangen ist, grundsätzlich ausgeschlossen (Beispiel: „Stuttgart 21“). Gegen Immissionen müssen Nachbarn die öffentlich-rechtlichen Rechtsschutzmöglichkeiten ergreifen, die das Planfeststellungsverfahren insbesondere im Verwaltungsverfahrensgesetz vorsieht. Raum für zivilrechtliche Ansprüche aus § 906 Abs. 2 Satz 2 besteht nicht (BGH, Urteil vom 30.10.2009, V ZR 17/09; IBR 2010, 213).

Die Rechtmäßigkeit des Planfeststellungsbeschlusses richtet sich nach der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt seines Erlasses. Das Verwaltungsverfahrensgesetz ermöglicht darüber hinaus nachträgliche Schutzanordnungen für die nicht vorhersehbaren Wirkungen des Bauvorhabens einschließlich der Möglichkeit eines Ausgleichsanspruchs. Demzufolge muss bei Immissionen, die von Großbauvorhaben, wie Flughäfen, Schienenwegen, Autobahnen und Deponien, ausgehen und für die eine Planfeststellung vorgeschrieben ist, allein der öffentlich-rechtliche Rechtsweg eingeleitet und ausgeschöpft werden.