Mehr Qualität, weniger Folgekosten
Beim Controlling nicht nur auf Kosten und Termine achtenFür die langfristige Wertentwicklung des Gebäudes ist die Bauqualität entscheidend. TÜV Süd erläutert, wie Prüfgesellschaften, den Erfolg eines Immobilienprojekts absichern können. Das reduziert auch Haftungsfragen und sichert die Investitionen.
Baubegleitendes Qualitätscontrolling vor der Haustür: Auch beim Bau eines neuen Verwaltungsgebäudes in München ist die Expertise der Bautechnik-Experten von TÜV SÜD gefragt.
© TÜV Süd Industrie Service GmbH
Immer wieder entstehen Bauherren und ausführenden Firmen nach Jahren teils hohe Folgekosten aufgrund nicht rechtzeitig erkannter Mängel. Die Kosten für die Mängel- bzw. Schadensbehebung machen manches Bauprojekt schnell unwirtschaftlich. Allein die Reduzierung dieser Kosten um 50 Prozent steigert den Gewinn erheblich. So spielt die Konstruktion und die Ausführung der einzelnen Gewerke langfristig eine entscheidende Rolle für den Werterhalt der Immobilie. Tatsächlich ist kein Bau ohne Mängel. Dafür ist das Zusammenspiel der einzelnen Gewerke und Unternehmen zu komplex. Termin- und Kostendruck, Fachkräftemangel und eine, auch daraus resultierende, erschwerte Kommunikation auf der Baustelle verschärfen die Situation weiter. Die Erfahrung zeigt, dass Baufehler grundsätzlich alle Gewerke betreffen.
Fachleute für jeden Bereich
Umsichtige Investoren legen entsprechende Controllings bereits in den Verträgen fest. Jedoch werden selten ausreichende Beschreibungen zur Überwachung der Qualität getroffen, oder Festlegungen, welche Qualifikationen die Controller haben müssen. Die beauftragten Projektsteuerer sind häufig Experten aus den Bereichen Finanzen und Termine. Fundierten Sachverstand und Prüferfahrung im Bereich Bauqualität haben sie meist nicht.
Für ein fundiertes Baucontrolling sind Sachverständige aus verschiedenen Fachdisziplinen nötig, wie Bautechnik, Gebäudetechnik, Elektrotechnik und Gebäudeautomation. Das Leistungsangebot der beauftragten Projektsteuerer beschränkt sich hingegen oft auf eine oberflächliche Kontrolle, die sich auf die Mängellisten der Bauüberwachung stützt. Ein fundiertes Qualitätscontrolling findet nicht statt. So wird die Qualität bei Bauprojekten bisweilen vernachlässigt. Dabei können bereits vermeintliche Kleinigkeiten hohe Folgekosten verursachen.
Einsparpotenziale nach jeder Größenordnung: Lose Leitungen im Hotel
Bei einem großen Hotelbau beschwerten sich Gäste über Klopfgeräusche aus den Wänden, jedes Mal, wenn diese oder der Nachbar im Bad das Wasser aufdrehten. Auf der Suche nach der Ursache musste das Bad fast völlig zurückgebaut werden. Es stellte sich heraus, dass die flexiblen Kunststoffrohre der Wasserleitungen Spiel hatten, weil sie nicht ausreichend an der Wand fixiert waren. Durch die Druckwechsel beim Öffnen der Hähne bewegten sich die Schläuche und schlugen von innen gegen die Trockenbauwand. Einnahmeausfälle durch die Bauarbeiten sowie die Reparaturkosten selbst hätten durch ein baubegleitendes Qualitätscontrolling vermieden werden können. Der Fehler wäre vor dem Verkleiden der Trockenwände aufgefallen und die Leitung wäre mit geringem Aufwand und Kosten im Cent-Bereich befestigt worden.
Undichte Fenster im Büro
In einem anderen Fall mussten sämtliche Fenster eines sechsstöckigen Bürogebäudes nachgearbeitet werden. Weil kein baubegleitendes Controlling beauftragt worden war, fiel erst bei der Abnahme des fertigen Gebäudes auf, dass sämtliche Fensteranschlüsse fehlerhaft angearbeitet worden waren. Am Übergang zwischen Fensterrahmen bzw. Laibungen und der Fassade gab es eine Lücke. Der Anschluss wäre nicht schlagregendicht gewesen. Wasser wäre hinter die teils metallischen und teils in Klinkeroptik ausgeführten Verkleidung gelaufen. Das hätte langfristig der Dämmung geschadet und möglicherweise Schimmel hervorgerufen. Die notwendige Ertüchtigung von rund 400 Fensteranschlüssen verursachte Kosten im sechsstelligen Bereich. Die Ausführung eines Fensteranschlusses verursacht häufig Mängel am Bau. Das Problem: die Gewerkelücke zwischen Fenster- und Fassadenbau. Erfahrene Fachleute decken solche Schnittstellenprobleme bei einem Baucontrolling von Anfang an auf.
Unentdeckte Feuchtigkeit am Bau kann hohe Folgekosten und gesundheitliche Belastungen verursachen.
© TÜV Süd Industrie Service GmbH
Abwasser im Erdgeschoss
Im Fall eines 18 Meter hohen Wohngebäudes wurde TÜV Süd von Beginn an mit einem baubegleitenden Qualitätscontrolling beauftragt und konnte umfassende Reparaturen verhindern. Für Wohngebäude über 10 Meter Höhe gelten in Deutschland spezielle Normen bezüglich der Verlegung von Abwasserleitungen. Beim Verlegen der ersten von insgesamt 60 Abwassersträngen fiel den Sachverständigen auf, dass die Abläufe im Erdgeschoss falsch an die Fallrohre angeschlossen worden waren. Im schlimmsten Fall wäre der Fehler erst im späteren Gebäudebetrieb aufgefallen, wenn fäkalienhaltiges Abwasser aus den Toiletten oder Abflüssen im Erdgeschoss gedrückt worden wäre. Dann hätten Wände aufgerissen und Rohre umfangreich neu verlegt werden müssen. Dass der Fehler gleich zu Beginn erkannt wurde, sparte hohe Zeit- und Kostenaufwände.
Zu laute Wärmepumpe am Einfamilienhaus
Selbst in der Größenordnung von Einfamilienhäusern lohnt sich ein Controlling häufig. Auch wenn der Bauherr im folgenden Fall TÜV Süd früher hätte beauftragen sollen. Als die Sachverständigen eingeschaltet wurden, war der Bau bereits fortgeschritten. Auch das Fundament für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe war schon gegossen. Bei der Positionierung von Wärmepumpen gelten jedoch Mindestabstände zu angrenzenden Grundstücken – abhängig vom Gerätetyp und dem Aufstellort (reines Wohn- oder Gewerbegebiet bzw. Mischgebiet) sowie vom Baurecht. Sie dienen dem Lärmschutz. Die Prüfung ergab, dass das Fundament zu nah am Nachbargrundstück war. Die Nachbarn hätten sich aufgrund der Lärmemissionen beschweren können. Die Umverlegung des Fundaments sowie der zugehörigen Rohrleitungen sowie die nötige Umgestaltung des Grundstücks kosteten rund 10.000 Euro. Schon eine rechtzeitige Prüfung der Planungsunterlagen hätte das vermeiden können.
Deutlich sichtbare Risse wie dieser weisen in den meisten Fällen auf Baumängel hin. Die Ursachen dafür gilt es schnell abzuklären.
© TÜV Süd Industrie Service GmbH
Ganzheitliches Monitoring
Effektives Baucontrolling ist Teamwork. Sachverständige aus den Fachbereichen Bau, Gebäudetechnik, Elektrotechnik, Brandschutz, Gebäudeautomation prüfen bereits vor Baubeginn Verträge und Planungsunterlagen. In Abstimmung mit den Auftraggebern wird der Baufortschritt am Rohbau alle 8 Wochen, am Ausbau alle 4 Wochen begutachtet. Je nach Bedarf sind dabei wieder Sachverständige der verschiedenen Fachabteilungen beteiligt, mindestens aber ein Bauingenieur.
Bei Hotels wird der Bau vor und nach dem Einrichten begutachtet, um Schäden etwa durch den Einbau von Möbeln auszuschließen. Bei der Abnahme werden eventuell noch vorhandene Mängel dokumentiert, die notwendigen Maßnahmen identifiziert und die nötigen Kosten veranschlagt. Nach drei bis sechs Monaten zeigt die Nachbegehung, ob alle Mängel beseitigt wurden.
Kauf- und Investorenverträge sollten bereits umfassende baubegleitende Qualitätscontrollings beinhalten. Sie gewährleisten Sicherheit beim Bau und im Gebäudebetrieb, vermeiden unnötige Mehrkosten und schaffen Rechtssicherheit im Schadensfall. TÜV Süd bietet Expertise aus allen Bau-relevanten Fachdisziplinen und hat über 30 Jahre Erfahrung mit Baucontrolling, sowohl im Bereich Gewerbeimmobilien als auch im Wohnungsbau.
