Vom Haupt- zum
Wohnquartier

Aber auch das ist schon wieder Geschichte, denn auf dem rund sechs Hektar großen Areal mit großzügig angelegtem Park entstehen in den sieben denkmalgeschützten Gebäuden insgesamt ca. 200 Premiumwohnungen unterschiedlicher Größe. Darüber hinaus werden einige neue Einfamilien- und Doppelhäuser sowie kleine Einfamilienhäuser errichtet, die sich in dieser exponierten Lage hervorragend in das gewachsene historische Gelände einfügen. Das Großprojekt soll 2015 fertiggestellt sein und dürfte wohl zu einem der exklusivsten und attraktivsten Wohnquartiere Berlins avancieren.

Es verwundert kaum, dass die repräsentativen Finest-Living-Wohnungen der Investoren, deren Preise zwischen 4.500 und 4.900 Euro pro Quadratmeter liegen, sofort ihre Käufer fanden. Die historischen Gebäude, der exponierte Standort, die Individualität der stilvollen Wohnungen und die herausragenden Leistungen in der handwerklichen Baudenkmalpflege bei der Instandsetzung sorgten für Alleinstellungsmerkmale in dem boomenden Berliner Immobilienmarkt.

Zuvor war jedoch viel Arbeit zu leisten, wobei das Ziel immer klar war: Vollsanierung und detailgetreue Restaurierung sowie TÜV-Abnahme mit dem Prädikat „Green Monument®“. Verliehen für die höchste Leistungsklasse der Baudenkmäler mit überdurchschnittlichen Ergebnissen bei Energiesparmaßnahmen.

Geschichtlicher Rückblick

Die in den 30er Jahren errichtete Verwaltungs- und Kasernenanlage überstand den II. Weltkrieg unzerstört. Danach wurden die Gebäude bis 1994 von der US-Armee als Hauptquartier genutzt. Seither stand der Komplex weitgehend leer und wurde oft als Kulisse für Dreharbeiten genutzt. Szenen für den „Tatort“ oder „Polizeiruf 110“ entstanden hier; aber auch Hollywood nutzte die historischen Gebäude für bekannte Filmproduktionen, zum Beispiel „Operation Walküre“ und „Inglourious Bastards“.

Das Gebäude 2 wurde weiterhin durch das US-Generalkonsulat genutzt. Hier trafen einst die Alliierten historisch bedeutsame Entscheidungen. 1948, während der Blockade von West-Berlin, wurde von hier aus durch General Lucius D. Clay die „Berliner Luftbrücke“ koordiniert. Im Kennedy-Saal des US-Hauptquartiers schrieben Harry S. Truman und John F. Kennedy Welt-geschichte. Dort wurde der Grundstein gelegt für das heutige Berlin als weltoffene Haupt- und Szenestadt im Herzen Europas.

Bauzustandsanalyse und hygrothermische Bauphysik

Dr. Rudolf Plagge, Leiter des Bauphysikalischen Forschungs- und Entwicklungslabors des Instituts für Bauklimatik der TU Dresden (IBK), wurde mit der Bauzustandsanalyse und den Nachweisen zur hygrothermischen Bauphysik beauftragt. Zur Analyse und Bewertung des Bauzustandes wurden u.a. systematisch Radar-Feuchtmessungen durchgeführt.

Neben der Ortung bestehender Bauschäden ermöglichen diese Untersuchungen eine Feuchtezustandsanalyse des Gebäudes, wobei alle relevanten Bestandsmaterialien entnommen und anschließend im Labor hinsichtlich ihrer hygrothermischen Eigenschaften untersucht wurden. Diese Baustoffdaten werden für die hygrothermische Bauteilsimulation benötigt und liefern in Verbindung mit den Klimadaten des Standortes optimierte und schadenfreie Bauteile. Über 40 komplexe Bauteile wurden in dieser Weise optimiert und auf die gewählte Innendämmung abgestimmt.

Das bauphysikalisch untersuchte Haus 1 stellt eines von sieben Hauptgebäuden dar, ausgestattet mit den für die Liegenschaft typischen Merkmalen. Das Gebäude besteht aus einem massiven, teilunterkellerten Mauerwerksbau in konventioneller Bauart (Streifenfundamente) mit 2 Obergeschossen und Dachgeschoss. Die Außen- und Innenwände des Gebäudes bestehen überwiegend aus Ziegelmauerwerk und sind über massive vertikale Betonlisenen in einem Abstand von etwa 5m statisch verstärkt.

Beim Erdgeschoss handelt es sich eher um ein Souterrain. Die Geländeoberkante (GOK) liegt nur etwa 20 cm unterhalb der Fensterbänke. Daher ist es nicht verwunderlich, dass in allen Erdgeschosswänden hohe Feuchtegehalte gemessen wurden.

Die Radar-Feuchtmessungen zeigten, dass eine funktionstüchtige Abdichtung in vielen Bereichen fehlte und daher anfallendes Stau- und Sickerwasser in die Gebäudehülle eindrang. Als dominante Bodenarten wurden im Baugrund mittelsandiger Feinsand (mfS) und schluffiger Lehm (uL) identifiziert. Aufgrund des hohen lokalen Feinkornanteils der hier vorliegenden Bodentextur im Baugrund musste zumindest örtlich und temporär mit aufstauendem Sickerwasser gerechnet werden.

Bauwerksabdichtung

Die Abdichtung der erdberührten Außenwände erfolgte nach DIN 18195 Teil 6 gegen von außen drückendes Wasser und gegen aufstauendes Sickerwasser und wurde mit einem Remmers-System ausgeführt.

Die geplante kapillaraktive Innendämmung machte zusätzlich eine Innenabdichtung im durchfeuchteten Sockelbereich und besonders bei salzbelasteten Wänden notwendig. Dazu wurden der belastete Bestandsinnenputz abgeschlagen, die Ziegeloberfläche gereinigt und die salzbelasteten, sowie die losen Fugen entfernt und anschließend neuverfugt.

Zur Schaffung einer wasserabweisenden Zone und damit zur Unterbrechung des Salztransportes nach Innen wurde auf das vorbereitete Mauerwerk eine sogenannte Salzsperre aufgetragen. Den Innenabschluss bildet eine dreilagig, feucht-in-feucht aufgetragene mineralischen Dichtung, die Sulfatex-Schlämme.

Mit einem Diffusionswiderstand von µ~35 lässt diese Abdichtung ein Abtrocknen des Mauerwerks zu. Lediglich der Flüssigwassertransport mit gelösten Salzen wird behindert. In der Trocknungsphase der Wand verhindert dies, dass Salze aus dem Mauerwerk durch die Innendämmung bis an die raumseitige Innenwandoberfläche transportiert werden. Die Salze verbleiben so im Mauerwerk und Salzausblühungen oder andere Schäden werden vermieden.

Die hydrophob wirkende Salzsperre erzwingt dabei die Kristallisation der Salze im festen Ziegel und verhindert so ein Absprengen der Schlämme an der Grenzfläche zum Mauerwerk. Die kapillar aktive Innendämmung mit dem feuchteregulierenden Innenputz übernimmt hier die Funktion der Raumklimapufferung. Bei nahezu allen Gebäuden des Ensembles zeigte der Gebäudesockel und das erdberührte Mauerwerk eine hohe Durchfeuchtung und war zum Teil in einem maroden Zustand. Über die Radar-Feuchtemessung z.B. konnte zwischen intakten und sanierungsbedürftigen Sockel- und Wandbereichen unterschieden werden, so dass die Maßnahmen auch nur in den als geschädigt identifizierten Bereichen zur Anwendung kamen.

Dadurch konnte der Materialeinsatz hoch effizient eingesetzt werden. So wurde die horizontale Abdichtung lediglich über 500 lfm. mit Kiesol und Kiesol iK ausgeführt. Für die salzbelasteten- und Sockelbereiche waren 10 t Grundputz, 2,5 t Sulfatex-Schlämme sowie 200 m² Bauwerksabdichtung im erdberührten Bereich mit der rissüberbrückenden, 2-komp. Bitumendickbeschichtung ECO 2K erforderlich.

iQ-Therm Innendämmung

Die Außen- und Innenwände der massiven Hauptgebäude mit bis zu 3 Obergeschossen wurden aus Ziegelmauerwerk errichtet. Die Fassaden als Rauputz (Kratzputzfassade) wurden mit Natursteinverkleidungen ausgelegt, die Umfassungswände als einschaliges Mauerwerk ohne Wärmedämmung.

Um das Erscheinungsbild der charakteristischen, denkmalgeschützten Fassaden der Gebäude mit Natursteinbereichen aus Krensheimer Muschelkalk zu erhalten und gleichsam das Objekt „The Metropolitan Gardens^“ nach dem hohen Standard des Energiezeichens „Green Monument“ energetisch sanieren zu können, war für die Außenwände eine Innendämmung erforderlich.

Der Nachweis zum bautechnischen Wärmeschutz erfolgte nach den Anforderungen der DIN 4108 „Wärmeschutz und Energieeinsparung im Hochbau“ und nach der Fassung der gültigen EnEV 2009. Beim betrachteten Gebäudeteil handelt es sich im Sinne der EnEV 2009 um ein mehrseitig angebautes Gebäude.

Hinsichtlich des höchstzulässigen Transmissionswärmeverlustes ist somit EnEV 2009, Anl. 1, Tab.2, Zeile 3 maßgebend. Dies ist bei Bestandsgebäuden ein Grenzwert von 0,65 W/(m²K) x 1,4 = 0,91 W/(m²K).

In der Vorplanung war zu klären, welches Innendämmsystem hinsichtlich Dämmeigenschaften, Feuchteverhalten, Kondensatausfall, Trocknungsdauer und Brandschutzeignung die geforderten Leistungen erbringt. Im Rahmen eines Dämmkonzeptes wurden die verfügbaren Systeme durch die TU Dresden mit Hilfe der hygrothermischen Simulation unter Ansatz von Realklima-Randbedingungen analysiert und bewertet.

Die Ergebnisse zeigten, dass verschiedene Dämmsysteme funktionsfähig sind, jedoch Unterschiede hinsichtlich ihrer energetischen und hygrischen Leistungsfähigkeit bestehen. In Bereichen mit Natursteinverkleidung wurde auf Grund der relativ dampfdichten Außenschale und des erhöhten Wärmedurch­gangs des Muschelkalkes die Innendämmung iQ-Therm empfohlen. Mit einem Diffusionswiderstand von µ~45 und einer Wärmeleitfähigkeit von l = 0,031W/mK werden Feuchteeintrag und Energieverluste minimiert.

Da die Natursteinfassade im Erdgeschoss in den meisten Bereichen bis an die Fenster reicht, wurde die iQ-Therm-Dämmung für das komplette Erdgeschoss und die Geäudeeckbereiche verwendet. In den anderen Bereichen kam eine Calciumsilikatplatte mit µ~3 und l = 0,067W/mK zum Einsatz.

Betoninstandsetzung

Die massiven Decken aus Spezialbeton für den Splitterschutz bei einem in den 40er Jahren möglichen Bombardement waren in einem schlechten Zustand und entsprachen nicht mehr den heutigen Brandschutzanforderungen.

Bei Herstellung der Stahlbetonelemente in den 30er Jahren wurden Holzwolle-Leichtbauplatten als verlorene Schalung eingesetzt. Diese sog. „Sauerkrautplatten” ermöglichten damals eine schnelle und rationelle Bauweise. Der große Nachteil: die Bewehrung lag raumseitig fast frei und dadurch kam es im Laufe der Jahrzehnte zur erhöhten Korrosion.

Voraussetzung für eine erfolgreiche Betoninstandsetzung ist das Wissen um die konkrete Schädigungsursache und die Ableitung der richtigen Instandsetzungsmaßnahme. Letztere orientiert sich an die künftigen Anforderungen an die Betonkonstruktion. Die DIN EN 1504 Teil 9 beschreibt dabei 11 Instandsetzungsprinzipien.

Die Sanierung der historischen Dachkonstruktion in Verbindung mit den EnEV Anforderungen an heutige Dächer führte beim Objekt zu 2 unterschiedlichen Instandsetzungsprinzipien an einem Bauteil. Im Dachbereich bis zum Kniestock war ein Schutz gegen das Eindringen von Stoffen hinreichend (Prinzip 1); hier liegt das Betondach in der warmen, gedämmten Dachhülle.

Im Traufbereich waren ein Betonersatz (Prinzip 3) und zum Teil eine Verstärkung der Bewehrungsstähle (Prinzip 4) notwendig; hier liegt das Betondach außerhalb der gedämmten Dachhülle. Auf der Basis einer vergleichenden Gegenüberstellung verschiedener am Markt verfügbaren PCC-Trockenmörtel zur statischen Instandsetzung von Betonbauwerken konnte mit Betofix R4 ein geeignetes Instandsetzungssystem gefunden werden.

Für die Betonsanierung wurde die gesamte Fläche im Remmers Rotec-Verfahren gestrahlt, um die Bewehrung zu entrosten und von den anhaftenden Resten der Holzwolle zu befreien. Die neu zu schaffende Betonüberdeckung mit Betofix R4 hatte die Aufgabe, die erneute Korrosion der Bewehrungsstähle dauerhaft auszuschließen. Der Betonersatzmörtel erhärtet schwindarm, hat einen hohen Chloridmi­grationskoeffizient und kann ohne zusätzliche Haftbrücke verarbeitet werden. Polymerzusätze begünstigen die Haftung des Mörtels, daher ist er besonders für die senkrechte und „Über-Kopf“-Verarbeitung geeignet.

Bernhard-Remmers-Preis für

„The Metropolitan Gardens“

Dass das historisch bedeutsame Ensemble auf dem 56.000 m² großen Areal aus den 30er Jahren dem Abriss und Verfall entging, ist das Verdienst der The Metropolitan Gardens GmbH & Co. KG. Die Investoren haben diese weitläufige Anlage an der Clayallee in Berlin Dahlem in mehreren Bauabschnitten zu einer spektakulären Wohn- und Parklandschaft umgewandelt. Unternehmerische Weitsicht, herausragende bauliche Sanierungs- und  Modernisierungsmaßnahmen, realisiert durch handwerkliche Spitzenleistungen vieler Gewerke und ein intelligentes Umnutzungskonzept führten hier zum Erfolg.

Aus ungenutzten, leerstehenden Räumen wurden moderne Lofts und Suiten mit Terrassen, Wintergärten und Balkonen in bester Villenlage. Viele gute Gründe für die Jury, dieses Bauvorhaben und seine Akteure mit dem Bernhard-Remmers-Preis 2014 auszuzeichnen. Er wurde durch die Bernhard-Remmers-Akademie im Rahmen der Fachmesse „Denkmal“ in Leipzig am Donnerstag, dem 06. November 2014, verliehen. Mit dem Preis für herausragende handwerkliche Leistungen in der Baudenkmalpflege wurden Handwerker, Planer, Architekten, Denkmalpfleger und Bauherren für herausragende Leistungen im Denkmalschutz ausgezeichnet.